导读
4月份土地市场迎来了一波成交小高峰。
4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，随着二三线城市土地供应量的恢复，成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上升趋势；成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率同样保持上行，创下年下半年以来新高。
各能级城市方面，一线城市因土地供应量连续两月减少，本月成交体量明显缩减；三四线城市在市场回暖的影响下保持了量价齐升的趋势，溢价率也大幅上升；随着成交主力中西部城市土地供应量的恢复，二线城市本月成交体量大幅上涨，成交价格和溢价率维持高位，表现依旧突出。
01
市场走势
成交体量仍未恢复高位
三四线地价出现回暖迹象
供应方面，与各城市供地计划的密集发布期同步，4月份土地供应总量保持上升的趋势，达到今年来土地供应的最高点，土地供应总量为万平方米，环比上涨三成，同比也大增72%。各能级城市的供应量也均高于上月，其中三四线城市受市场热度整体回升影响供地大规模放量，总供应量达到万平方米，环比上月大增近四成。
成交方面，4月成交体量继续呈现回暖态势。据CRIC统计数据显示，全国城市经营性土地总成交建筑面积达到万平方米，环比上涨31%，和去年四月相比也有27%的涨幅。但从近一年的成交情况来看，总成交体量仍处于较低水平，并未回到高位。不过，以太原、郑州、合肥为代表的二线城市土地供应量仍在高位，三四线供应量也有所上涨，在市场热度持续上升的影响下5月成交规模预计将会继续回升。
成交单价方面，本月成交楼板价也保持了上涨趋势，环比小幅上涨9%至元/平方米，创下年以来的新高。地价的上涨主要受两方面影响，一是受上海、杭州等城市高价地块出让的带动，二是成交主力三四线城市在市场整体升温的影响下价格继续上扬，这对整体地价有一定的抬升作用。事实上，不仅是三四线地价回暖，一线地价也有上涨，在广州和上海均有高价地块出让的带动下，一线城市地价环比回升至万元每平方米之上。二线城市表现相较平稳，但实际热度最高，原因是南京、杭州等高地价城市均设置了最高限价，供应量较大的城市如武汉、西安、太原地价水平又相对较低，因此整体价格和上月相差不多。
02
溢价及流拍
整体溢价率突破20%
流拍情况明显改善
市场热度方面，土拍溢价率连续5月保持上涨，本月环比又上涨3个百分点，成交溢价率已达到了22.1%，仅低于去年同期0.2个百分点，市场明显升温。分能级城市来看，一线城市中广州出让了多宗含金量较高的住宅地块，房企拿地意愿比较强，整体溢价率回升至15%；二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式，而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升，以致溢价率相比上月有所下滑，但仍然高达23.5%，高于全国平均水平；市场的火热也传递到三四线，成交高溢价地块明显增多，溢价率也因此上涨到21.3%，是今年来首次突破20%。
在市场回暖的趋势下，本月土地流拍率比上月下降了1.3个百分点，重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势，仅为8%，流拍情况相比上月明显改善。从重点监测城市的主要流拍区域来看，三四线城市的下辖区县仍然是流拍重灾区，如沧州黄烨市、丽水遂昌县，二线城市中青岛、西安也有位置较偏远的地块流拍。
03
重点地块
高价地块明显增多
长三角城市成为最大赢家
今年开年以来，由东部二线城市开启的抢地热潮开始蔓延，市场较去年下半年回暖十分明显。与此同步，各城市也加大了供地规模，将冷遇地块脱手，如武汉的宗关硚口地块、汉阳钢铁厂地块均是如此。市场热度的回升让总价单价两榜的入榜门槛明显提升，环比涨幅均在三成以上，入榜高价地块明显增多，不过在杭州、苏州等地“限地价竞自持”的影响下，入榜地块的溢价率从表面上看不及上月入榜地块溢价率高，但实际土拍热度仍维系在高位。另外，从入榜地块所在城市来看，总价榜中除了武汉和厦门外基本全为长三角城市，单价榜同样也被长三角城市占据8席，长三角俨然成为全国土拍中热度最高的区域。
04
总结
随着各城市土地供应量的恢复，4月份土地市场供求量均呈现了上涨趋势，成交价格也在优质土地集中成交的带动下环比上涨，创下年以来的新高。从溢价地块明显增多，回炉地块悉数出让甚至溢价出让的情况来看，土拍热度较三月进一步上升。
虽然土地市场热度进一步回暖，但本月内中央部委和地方城市已经做出对应表态，如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警，合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政，在新一轮的调控预期影响下，预计本轮的土拍热度上升不会持续太久。不过就土地成交规模角度而言，在“稳地价、稳预期”的目标指引下，多数供应不足的二线城市有望将在二季度迎来一波供地高峰，尤其是前4月土地成交量较低、且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市。
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