“金九银十”历年来都是各大房企实现全年销售的重大时机，这不，头部房企恒大在9月7日就开始“放大招”了，全国恒大全国楼盘全线7折，并透露两个月时间要卖亿。同时还推出网上卖房抵0、清尾最高88折等多重额外折扣让利。
表明上看，信心很足，决心很坚定，但是其背后却是刚刚监管层发布的房企融资新规，业界称“三条红线”，即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于%；房企的“现金短债比”小于1”。
一、三条全中的恒大很着急，将狂卖亿加速回款
据统计，以年报数据为基础，在30强房企中，“三条红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。
从恒大的财务报表来看，恒大剔除预收款后的资产负债率为83%、净负债率为%、现金短债比为0.61，三条线全踩中。与恒大一起全踩中的还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。
所以，狂卖亿背后是恒大下定要降低负债率的决心，据此前在中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧回答媒体提问时说：“6月底的有息负债较3月末减少了约亿元，下半年降负债目标在亿元左右，到今年年底预计比3月末力争减少0亿元。”并表示，力争年到年，公司的有息负债平均每年减少亿元。
二、部分二三线城市已经很难看到地方房企拿地的影子
如浙江丽水市（三线城市），截至8月末，市区一手房均价元/平米，环比上涨0.73%。其中辖内青田县元/平米（环比下跌1.33%）、遂昌县元/平米（环比下跌1.6%）、遂昌县元/平米（环比上涨5.11%）、松阳县元/平米（环比下跌4.63%）。
从丽水市的房屋供给量看，8月份只有套，环比大幅下降了22.26%。
从丽水市今年以来的土地出让情况看，年至今，丽水市区住宅用地共成交17宗土地，总出让面积.5㎡，总成交额86.亿元。成交的17宗地块中，有5宗楼面价破万，其中有3宗楼面价刷新了年地王.33元/㎡的价格。不仅如此，这三宗地块碧桂园独占两席。分别是：
4月9日，碧桂园以18.54亿元拿下和平路与长林路交叉口西北侧地块，楼面价元/㎡，溢价率58.5%；8月3日，碧桂园再次以16.2亿元市场二号路与寿元街交叉西北侧地块，楼面价元/㎡，溢价率40.9%。
碧桂园一再刷新丽水地价（突破1.3万元），土拍热情甚至引出官方提示“理性报价”。
值得一提的是，最近几个月丽水土地出让基本上看不到区域房企的影子，基本上碧桂园、恒大、绿城、银泰、万达、天阳等知名房企，这也进一步印证了“强者恒强”的“马太效应”。
三、一线房企正逐步“搅浑”三四线城市房地产市场
前面说道“三条红线”的问题，一线房企虽然资金实力强，但也必须逐步化解自身的高负债率，所以为了降低存货率等指标，不得不加大在三四线等低价低廉地区的投资力度。
据中指研究院统计，今年1-7月，一线房企在三、四线城市拿地占比为42.9%。
再拿碧桂园举例，年碧桂园布局城市有个，但7成以上土储位于三四线城市，并且区域化聚焦、深耕已成为主要趋势。
同时也说明了一线房企在和地方房企“抢蛋糕”的过程中，将会挤兑部分资金实力较弱的地方房企退出市场。
因为资金实力不足的地方房企将面临经营困境：一方面是自身现金流不足难以与一线房企抢地块，另一方面是资质较低难以在银行获得房开贷等低价资金。
综上，三四线城市的房价规则将会逐步被一线房企制定，而且未来很长一段时间，地方房企将会越来越难。#金九银十#
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